부자스쿨 경매 아카데미

환불신청한지 오래되었습니다
답변도없으시고 아무런 조치가없으시네요....

2강 2교시,
지상권 강의 후기입니다.

두번 들은 것 같은데, 처음 듣는 것 같은... ㅠ.ㅠ
반복 만이 답이네요.

역시, 보유의 마인드, 강조하신 철학 새기겠습니다.


[요약]

1. 지상권의 배경 :
대한민국 100년 전만 해도 지주-세입자가 있었다. 농사지을 수 있는 권리를 지켜준 것,
법 제정 20년 만에 제조업 급격히 발전해서 남의 땅에 농사짓는 일, 이 법의 효용이 거의 사라짐.

2. 현대의 지상권 :
은행에 돈을 빌릴 때, 토지 담보로 돈을 빌리면 토지에 근저당 걸림.
거기에 건물 올라가면 경매 시 토지 만의 가치는 하락,
그래서 토지 만으로 대출해주려 하지 않음.
이 경우에 '지상권'을 활용함. 즉, 돈 빌려주면 토지에 헛 짓거리 말라고
은행에서 거는 “돈을 빌려주기 위한 지상권”

3. 근저당과 지상권이 동시에 걸리는 것이 보편적 모습이지만 예외인 경우들 :

a. 날짜가 같은 선순위 지상권:
가끔 같은 날짜면서도 근저당보다 지상권이 위에 있는 경우,
지상권이 말소되지 않고 인수된다고 경매지에는 나타남.
같은 날이면 한 건으로 봐도 된다.
은행에 가서 ‘말소’를 요청해야 한다. (설명에 시간이 걸릴 수),

b. 날짜가 다른 선순위 지상권:
대환대출로 지상권 날짜는 그대로, 근저당 날짜는 뒤가 될 수 있다.
문제 없음.
이 경우 같은 회사인데 다른 사명일 수 있다. (경매담당 …’자산관리’ 회사로 이전됐을 수)

c. 선조치를 위해 채권자에게 미리 접촉했다가 채권자가 ‘말소동의서’등을 제출할 수 있으므로,
원장님은 ‘선낙찰 후조치’로 하심.
하지만 익숙해지기 전까진 확인 먼저 필수로!

d. 채권자 이름이 ‘OO대부'인 경우는 NPL이다.
지상권은 은행이, 근저당은 OO대부가 가지고 있을 수 있다.
개인 이름이어도 NPL일 수 있다.

*** 지상권과 근저당이 다른 경우는 극소수.


[정리]
사용하기 위한 지상권은 이제 없다,
돈을 빌려주기 위한 지상권만 있다.
(주의: 새마을금고, 단위농협에서 가끔 엉뚱한 소리: 돈을 달라고 한다.
개별 사장이 달라서 변수가 생길 수 있다.)

[추가내용]
- 개인지상권: (지상권 홍길동, 근저당권 김말똥) 금융사가 무너지면서 지상권과 근저당이 개인에게 뿔뿔이 흩어지는 경우도 있다.
- 보유의 마인드면, 말소시킬 수 없는 지상권도 지상권자의 협상으로 해결될 수 있다.
***보유의 마인드로 여유있는 접근이 중요하다.

최고가 매수인에게 관계 없는 선순위 가처분 관련 경매를 받아온다.
특수물건반 4강
유치권은 직접적인 관계를 가지냐에 따라 해결 여부를 판단해야 하지만, 선순위 가처분은 낙찰자가 소유권 인수 시 따라오는 경우가 많습니다. 복잡한 관계로 여겨져 대부분이 경매에 잘 참여하지 않습니다. 우리는 이 가처분 중 낙찰자와 관계 없는 물건을 골라 '싸게' 낙찰받는 것이 목적입니다.
중요한 것은 가처분의 대상이 소유자의 물건이냐, 소유자이냐...! 혹은 나 자신이냐..?

강의를 들어보면 재미있는 케이스가 많습니다.

단, 일전에 강의가 재미있어서 할 수 있다는 생각을 가지고 물건에 접근하는 건 안된다고 들었습니다.

역시, 꾸준한 임장과 조사만이 살 길입니다.

전세권 내용 정리 및 후기

임차인에 대한 내용보다 훨씬 간단하다고 하셨는데,
임차인은 세 번 들으니 좀 알겠고,
전세권은 세 번 들어도 헷갈리는 부분이 있네요.
여튼, 경매나온 경우에 주의해야 할 부분들 위주로 머리 속에 입력했습니다.


__요약__

- 전세권 탄생배경: 예전에는 임차보증금이 (채권; 사람에게 준 것) 물권(물건에 대한 권리)이 아니었다. 임대차보호법이 생기며 현재상황이 된 것.
- 그 예전에 임차인의 권리를 지키는 권리가 ‘전세권’
- 전세권을 보완하는 것이 임차권. 임차권이 더 확실히 안전한 것.
- 다가구(=단독주택)
- 전세권은 설정범위에만 영향을 끼친다.
- 임차인은 건물을 통으로 경매에 넣을 수 있다. (다가구, 또는 다세대의 해당호)
- 전세권은 통으로 경매 못 넣는다.
- 전세권이 필요한 경우: 점유,전입이 불가한 경우, 기업(임대차보호법 대상이 아님)
- 임차권등기명령: 임차인도 등기할 수 있다. (계약서,점유,전입 요건충족), 그럼 임차인도 안전하게 이사갈 수 있다. 계약기간이 끝나야, 소유자 동의 없이.
- 임차인권리와 전세권 둘 다 병행표기될 수 있지만 하나만 유효
- 선순위 전세권자가 직접 경매를 넣었다면 말소된다.
- 선순위임차인이며 전세권자가 경매를 넣었다면, 전액 배당받으면 다른 건 말소된다.
- 전세권자 권리가 말소되는 경우 (배당잔존금은 못받아) :
a. 경매넣는 경우
b. 배당요구한 경우

* 배당 후 잔존금을 받아가는 예외 경우들 (강의 0:45 정도)
- 전세권자가 경매넣었어도 잔존금 살아있도록 하기위해 채권으로 강제경매넣었을 수 있다.
(임대인이 채권을 받으려면 은행판결받아야. 그러면 잔존금까지 받는 권리 챙김.)
[물권으로 경매 : 임의경매 (전세권, 지상권, 근저당권…)
[채권으로 경매 : 강제경매 (가압류, 압류…), 판결을 받아야 경매가능
- 배당요구철회


- 채권자가 그 채권으로 소유물을 취득했을 때는 채권이 사라짐 (등기에는 그대로 남아있어. 말소처리를 해야해.)
- ‘혼동’ : 전세권에 채권이 있다면.. 말소안됨.
- 전세권이 경매에 나올 수도 있다. : 공식적 NPL

[임차인] 1강2교시 부분

같은 1교시 '지분'과 섞어서 후기 올리긴 했는데요,
임차인 부분만 다시 정리해 남기고 싶습니다.
꼼꼼히 들은 것만 3번 째 들었는데 이쯤 되니 혼동되던 부분이 조금 정리가 됩니다.
두어번 더 들어야겠습니다.^^



1. "선순위 임차인은 전부 다 받아야 한다."
배당을 받든, 낙찰자가 인수하든 전부 다 받아간다.

2. 임차인의 3대 요건 & 배당순위 ; 혼동되던 부분

일단, 임차인의 3대 요건은 [계약서,점유,전입일]이 있어야 한다는 것인데,
선순위 여부를 따지는 것은 '전입일자',
배당 순위를 따지는 것은 '확정일자' 기준이 된다.

3. 보증금 미상
- 행정복지센터에서 '전입세대 열람'을 뗄 수 있다. ; 경매지와 신분증 지참
- 전입세대 열람에는 보증금도 임차인과 소유주의 관계도 나와있지 않으므로,
채권자(보통 은행)를 찾아가서 40분만 기다리고 버텨라.

"소유권이전청구권 가등기, 선순위 가처분은 소유권 자체를 빼앗길 수 있는 무서운 권리입니다."
단, 이름만 소유권이전청구권가등기이고 실제 담보 가등기 인 경우도 있습니다. 특수물건은 이걸 알 수 있습니다.
​진짜와 가짜를 구분하여 진짜 맛있는 갈비살을 발라먹어봅시다.

2023타경3116
누구나 한 번 이상은 생각하는... (돈이 있었더라면...)으로 시작하는 기억인데요,
2차때 부터 보고, 3차때 최저가때 들어 갈 수 있었다면 좋았을 거 같습니다...
​
강의 들어보시면 이게 어떻게 깰 수 있는건가...?를 아실 수 있습니다.
​
​
열심히 임장 다녀서,
부자됩시다.

[경매대마왕. 특수물건반 선순위 전세권 강의 중]

임차인은 계약서, 점유, 전입이지. 등기하지 않습니다.
전세권은 등기합니다.

어느 것이 더 강력한 권리가 될까요?
​
공문서에 기록 (등기) 되는 것이 더 중요한거 아닐까? 라는,
막연한 혹은 애매한 나의 경험과 상식만 믿고 생각 하는 것이
꽤 위험한 생각이란 것도 수업을 들어보면 알게 되죠.
​
전세권과 임차권이 영향을 미치는 범위를 우선으로 생각해야 합니다.

지상권은 '사용을 못하게 만드는 목적'으로 설정 됩니다.
무엇보다 평생보유를 생각 하신다면 무용한 권리가 됩니다.
이것만 기억하고 싶습니다.
​
세금 많이 내세요!

특수물건 2-1강

1.원장님 인트로(그릇을 키워라.)
누구나 돈을 많이 벌고 싶어 하고 성공하고 싶어 한다.
원장님께서 오랜 시간 부동산 업을 하시 다 보니 느낀 점이 사람마다 담는 그릇이 다른 것 같다.
원장님께서 처음 경험한 것이 2기 신도시다.(파주/김포) 보상이 최소 10부터 100억 이상도 많았다. (에쿠스에 삽 넣고 다니시는 분도 봤다. 그분들 중에는 50% 이상이 잘 살지 못한다.)

80억 받을 예정인 어르신이 있었다. 그러나 보상은 1억을 받았다. 자식들이 빚을 많이 져서 빚갑고 1억으로 원룸을 구해 달라고 하셨다.

큰 마인드는 그냥 생기냐? 연습이 필요하다. 그 마인드는 천천히 배우자.
명심할 것은 내가 좋은 부동산을 산다고 부자가 되는 것이 아니다.
나를 성장시키고 내 그릇을 내가 키워야 한다.-무슨 뜻일까?
나이가 든다고 더 성장 되는 것이 아니다.
부자는 서울대에 합격하는 것 보다도 인구가 적다.

이번 강의의 마인드 교육은 소수가 되고 싶나.

1.강 예습

2.본 강의 - 지역권 (선 순위)
1.소유권
2.지역권
3.근저당

2번지는(맹지) 보통 1번지에 작은 길을 낼만큼 토지를 구입 하는 것은 보통 사고자 하는 땅의 금액에 2배에 해당하는 금액을 낸다.

지역권-만약에 유지되는 지역권이 설정되어 있는 1번을 낙찰받을시 우리는 그것을 유지해 줘야 한다.(1번지 동측 21m)이런 식으로 표시.
낙찰받을시 우리는 그곳을 사용하지 못한다.-그것 가만하더라도 가치가 있으면 구입한다.
특징(설정지와 설정받은 토지 등기 모두에 표시) 요역지 지역권이 있는 물건은 더 관심을 가져라.
주의사항-요역지를 낙찰받았으나 승역지 주인이 너는 전 계약자가 아니라고 사용을 방해하는경우도.-이럴게 하면서 합의금을 요구하는 사람도 있으니 주의해야함.
요즘은 건축하기위해서 지자체가 원하는 사용 승낙서를 많이 사용함.


전세권 (선 순위)

전세권은 안전하다?

다가구 주택에 전세권 설정 시 (다가구 101호 전부)라고 전세권 설정을 하지 토지에 까지는 전세권 설정을 하지 않는다. -불안전

순수 단독주택은 전세권 설정 시 건물과 토지에 모두 전세권 설정이 된다. -안전

전세권 설정이 필요한 경우는
최선 우선 외에 차선으로
(계약서는 쓰나 점유 전입이 안되거나 점유 전입을 빼야하는 경우는 전세권을 설정 해야한다)
임차권 등기 명령제도 – 계약기간이 만료되어 이사를 가야하는데 보증금을 주지 않는 경우
-다른 권리의 등기는 임대인과 임차인 서로의 동의가 모두 있어야 하나 계약기간이 끝난 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권 등기명령 신청 후 이사를 갈 수 있다.

기업만은 임대차 보호법 대상이 아니기 때문에 (임대차 계약서/ 전입신고/ 점유/)가 필요없고 전세권 설정만으로 처리한다.


선 순위 전세권 말소 하는 법?

1.경매지 등기부현황에 (선 순위 전세권)이 설정되어 있고 임차인현황에도 전세권자와 같은 명의로 전세금과 보증금이 같은 금액인 것은 같은 금액이므로 신경 쓸 필요 없다.

2.경매지 등기부현황에 (선 순위 전세권)이 설정되어 있고 임차인현황에도 전세권자와 같은 명의로 기재 되었다.
전세권은 순전히 선 순위이기 때문에 배당을 받을수 없다
그러나 임차인현황에 (전입/확정/배당)이 완료되어 있기 때문에 배당신청을 하면 낙찰자는 인수할 것이 없다.-배당받고 나갔기 때문에 등기부현황에서 전세권은 삭제된다.
3.(선 순위 전세권) 자가 전세금을 받기 위해 경매를 신청해도 등기부에서 전세권은 말소된다.

특수물건 2-1강

1.원장님 인트로(그릇을 키워라.)
누구나 돈을 많이 벌고 싶어 하고 성공하고 싶어 한다.
원장님께서 오랜 시간 부동산 업을 하시 다 보니 느낀 점이 사람마다 담는 그릇이 다른 것 같다.
원장님께서 처음 경험한 것이 2기 신도시다.(파주/김포) 보상이 최소 10부터 100억 이상도 많았다. (에쿠스에 삽 넣고 다니시는 분도 봤다. 그분들 중에는 50% 이상이 잘 살지 못한다.)

80억 받을 예정인 어르신이 있었다. 그러나 보상은 1억을 받았다. 자식들이 빚을 많이 져서 빚갑고 1억으로 원룸을 구해 달라고 하셨다.

큰 마인드는 그냥 생기냐? 연습이 필요하다. 그 마인드는 천천히 배우자.
명심할 것은 내가 좋은 부동산을 산다고 부자가 되는 것이 아니다.
나를 성장시키고 내 그릇을 내가 키워야 한다.-무슨 뜻일까?
나이가 든다고 더 성장 되는 것이 아니다.
부자는 서울대에 합격하는 것 보다도 인구가 적다.

이번 강의의 마인드 교육은 소수가 되고 싶나.

원장님의 열정적인 강의에 우선 감사드립니다.
강의 내용을 제 것이 되도록 될때까지 반복하겠습니다.
항상 건강하시고 행복하십시요.

유치권 강의 정리 및 후기

/ 유치권이 성립되지 않는 케이스들;
- 타인의 물건: 소유자는 유치권 주장이 불가하다.
- 점유 : 경매접수시점 이전부터 점유시작되어야 유치권 성립, 유치권 성립에서 가장 중요한 부분
- 견련관계 : 해당 건에 대한 공사대금이 아닌 경우는 불가
- 지급기한조례 : 공사완성 후 대금지불이 대부분의 공사계약이며 경매개시되면 하던 공사도 중단하므로
- 유치권을 포기하겠다는 특약

- 그 외 : 임차인이 주장하는 경우는 필요비, 유익비 등이 있으나 거의 인정안됨 (임대차계약 시 원상복구조항)


/ 소감
- 전문 유치권자들이 등장한 배경을 과거 명도소송,역경매로 설명해주신 것이 직관적으로 이해된다.
- 점유의 중요성 : 점유를 유지하는 데에는 돈이 든다,
점유 시 유치권 부재소송, 점유 해제 시 유치권 존재소송을 해야하는데
그래서 물건의 금액에 따라 (큰 건) 점유를 푸는 결단?깡?뱃심?이 필요할 수 있겠다.
- 너무 재미있다!

원장님 인트로
신탁물건 임대차 계약: 신탁된 물건은 신탁자가 소유자이므로, 임대차 계약 시 반드시 신탁사와 계약을 해야 한다. 신탁사와 계약하지 않고 전 소유자와 계약하는 것은 유효하지 않다. 신탁된 경매 물건은 등기부등본과 신탁원부를 따로 발급받아 권리 분석을 진행해야 한다.
점유 상황: 경매에서 물건이 점유 중이지만 문만 잠겨 있는 경우도 있다. 과거에는 집행관이 열쇠 수리공을 동행하는 경우도 있었다.

본론: 선수위 임차인 찾기
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 0): 배당 요구 시 미인수.
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 X): 배당 요구가 없으면 인수.
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 X): 배당 요구가 없으면 인수되며, 확정일자와 배당 요구 중 하나라도 없으면 인수된다.
말소기준등기와 전입일자가 같을 경우: 말소기준등기인 근저당이 우선이므로 말소된다.
말소기준등기 이전 (확정 0 / 전입일자는 근저당 이후): 배당 요구 시 말소.
근저당보다 전입이 빠르나 확정일자가 늦을 경우: 배당 요구 시 인수될 수 있으며, 잔액이 있으면 배당받고 미인수 상태로 명도 가능.
근저당보다 전입일자가 빠르고 확정일자와 배당 요구가 없을 경우: 인수해야 함.
소유자와 임차인이 다를 경우: 보증금이 미상일 때, 임차인이 소유자의 가족인 경우에도 조사를 해야 한다. 보통 은행은 근저당 설정 전에 보증금을 지불한 임차인이 있으면 근저당을 설정하지 않는다.
근저당보다 전입일자가 빠르나 소유자가 변경된 경우: 전입 신고 날짜가 유지되면 말소 가능.
경매로 인한 소유권 이전과 근저당이 같은 날일 경우: 임차인 현황과 사업자 등록을 확인해야 함.
소유자의 부인이 선수위 임차인일 경우: 임차인 권리 신고와 전세보증금을 위자료로 대체한다는 임대차계약서는 신뢰할 수 없음.
미상 임차인 조사 요령
다가구 주택의 경우 다른 임차인의 정보를 통해 조사 가능.
은행에서는 때때로 정보를 공개하지 않으나, 낙찰 후 대출 신청 시 신분증과 연락처를 남기면 정보를 얻을 수 있음.

지분 경매 강의
지분 경매 시세: 지분은 시세의 50%로 낙찰이 가능하다. 예를 들어, 시세가 10억인 아파트의 50% 지분은 5억, 이를 입찰 시 2억 5천에 구매 가능.
공유물 분할 청구 소송: 협의되지 않을 경우 소송으로 가며, 지분 낙찰 시 시세의 50%를 기준으로 한다. 소송 시 변호사 비용이 추가되며, 시간이 오래 걸린다.
임대료 청구: 선순위 임차인이 있을 경우 임대료를 청구하며, 명도 시 일부 금액만 지급하면 된다.
압류와 경매 신청: 상대방 지분의 50%에 압류를 걸고 경매 신청 후 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다.
우선매수신청: 공유자 우선매수 신청은 법원에 따라 한 번만 가능할 수도 있다.

고급 전략
지분 낙찰 후 하자 설정: 내 지분에 하자를 설정하고 경매 신청 후 다시 낙찰받는 방법. 다만, 낙찰이 예상치 못한 저렴한 가격에 이루어질 경우 배당금이 줄어들 수 있음.
시청 후 소감
반복 학습을 통해 내용을 내 것으로 만드는 것이 중요하며, 실제 도전해보는 것이 최고의 학습 방법이라고 생각함.