2강 2교시,
지상권 강의 후기입니다.

두번 들은 것 같은데, 처음 듣는 것 같은... ㅠ.ㅠ
반복 만이 답이네요.

역시, 보유의 마인드, 강조하신 철학 새기겠습니다.


[요약]

1. 지상권의 배경 :
대한민국 100년 전만 해도 지주-세입자가 있었다. 농사지을 수 있는 권리를 지켜준 것,
법 제정 20년 만에 제조업 급격히 발전해서 남의 땅에 농사짓는 일, 이 법의 효용이 거의 사라짐.

2. 현대의 지상권 :
은행에 돈을 빌릴 때, 토지 담보로 돈을 빌리면 토지에 근저당 걸림.
거기에 건물 올라가면 경매 시 토지 만의 가치는 하락,
그래서 토지 만으로 대출해주려 하지 않음.
이 경우에 '지상권'을 활용함. 즉, 돈 빌려주면 토지에 헛 짓거리 말라고
은행에서 거는 “돈을 빌려주기 위한 지상권”

3. 근저당과 지상권이 동시에 걸리는 것이 보편적 모습이지만 예외인 경우들 :

a. 날짜가 같은 선순위 지상권:
가끔 같은 날짜면서도 근저당보다 지상권이 위에 있는 경우,
지상권이 말소되지 않고 인수된다고 경매지에는 나타남.
같은 날이면 한 건으로 봐도 된다.
은행에 가서 ‘말소’를 요청해야 한다. (설명에 시간이 걸릴 수),

b. 날짜가 다른 선순위 지상권:
대환대출로 지상권 날짜는 그대로, 근저당 날짜는 뒤가 될 수 있다.
문제 없음.
이 경우 같은 회사인데 다른 사명일 수 있다. (경매담당 …’자산관리’ 회사로 이전됐을 수)

c. 선조치를 위해 채권자에게 미리 접촉했다가 채권자가 ‘말소동의서’등을 제출할 수 있으므로,
원장님은 ‘선낙찰 후조치’로 하심.
하지만 익숙해지기 전까진 확인 먼저 필수로!

d. 채권자 이름이 ‘OO대부'인 경우는 NPL이다.
지상권은 은행이, 근저당은 OO대부가 가지고 있을 수 있다.
개인 이름이어도 NPL일 수 있다.

*** 지상권과 근저당이 다른 경우는 극소수.


[정리]
사용하기 위한 지상권은 이제 없다,
돈을 빌려주기 위한 지상권만 있다.
(주의: 새마을금고, 단위농협에서 가끔 엉뚱한 소리: 돈을 달라고 한다.
개별 사장이 달라서 변수가 생길 수 있다.)

[추가내용]
- 개인지상권: (지상권 홍길동, 근저당권 김말똥) 금융사가 무너지면서 지상권과 근저당이 개인에게 뿔뿔이 흩어지는 경우도 있다.
- 보유의 마인드면, 말소시킬 수 없는 지상권도 지상권자의 협상으로 해결될 수 있다.
***보유의 마인드로 여유있는 접근이 중요하다.

최고가 매수인에게 관계 없는 선순위 가처분 관련 경매를 받아온다.
특수물건반 4강
유치권은 직접적인 관계를 가지냐에 따라 해결 여부를 판단해야 하지만, 선순위 가처분은 낙찰자가 소유권 인수 시 따라오는 경우가 많습니다. 복잡한 관계로 여겨져 대부분이 경매에 잘 참여하지 않습니다. 우리는 이 가처분 중 낙찰자와 관계 없는 물건을 골라 '싸게' 낙찰받는 것이 목적입니다.
중요한 것은 가처분의 대상이 소유자의 물건이냐, 소유자이냐...! 혹은 나 자신이냐..?

강의를 들어보면 재미있는 케이스가 많습니다.

단, 일전에 강의가 재미있어서 할 수 있다는 생각을 가지고 물건에 접근하는 건 안된다고 들었습니다.

역시, 꾸준한 임장과 조사만이 살 길입니다.

전세권 내용 정리 및 후기

임차인에 대한 내용보다 훨씬 간단하다고 하셨는데,
임차인은 세 번 들으니 좀 알겠고,
전세권은 세 번 들어도 헷갈리는 부분이 있네요.
여튼, 경매나온 경우에 주의해야 할 부분들 위주로 머리 속에 입력했습니다.


__요약__

- 전세권 탄생배경: 예전에는 임차보증금이 (채권; 사람에게 준 것) 물권(물건에 대한 권리)이 아니었다. 임대차보호법이 생기며 현재상황이 된 것.
- 그 예전에 임차인의 권리를 지키는 권리가 ‘전세권’
- 전세권을 보완하는 것이 임차권. 임차권이 더 확실히 안전한 것.
- 다가구(=단독주택)
- 전세권은 설정범위에만 영향을 끼친다.
- 임차인은 건물을 통으로 경매에 넣을 수 있다. (다가구, 또는 다세대의 해당호)
- 전세권은 통으로 경매 못 넣는다.
- 전세권이 필요한 경우: 점유,전입이 불가한 경우, 기업(임대차보호법 대상이 아님)
- 임차권등기명령: 임차인도 등기할 수 있다. (계약서,점유,전입 요건충족), 그럼 임차인도 안전하게 이사갈 수 있다. 계약기간이 끝나야, 소유자 동의 없이.
- 임차인권리와 전세권 둘 다 병행표기될 수 있지만 하나만 유효
- 선순위 전세권자가 직접 경매를 넣었다면 말소된다.
- 선순위임차인이며 전세권자가 경매를 넣었다면, 전액 배당받으면 다른 건 말소된다.
- 전세권자 권리가 말소되는 경우 (배당잔존금은 못받아) :
a. 경매넣는 경우
b. 배당요구한 경우

* 배당 후 잔존금을 받아가는 예외 경우들 (강의 0:45 정도)
- 전세권자가 경매넣었어도 잔존금 살아있도록 하기위해 채권으로 강제경매넣었을 수 있다.
(임대인이 채권을 받으려면 은행판결받아야. 그러면 잔존금까지 받는 권리 챙김.)
[물권으로 경매 : 임의경매 (전세권, 지상권, 근저당권…)
[채권으로 경매 : 강제경매 (가압류, 압류…), 판결을 받아야 경매가능
- 배당요구철회


- 채권자가 그 채권으로 소유물을 취득했을 때는 채권이 사라짐 (등기에는 그대로 남아있어. 말소처리를 해야해.)
- ‘혼동’ : 전세권에 채권이 있다면.. 말소안됨.
- 전세권이 경매에 나올 수도 있다. : 공식적 NPL

[임차인] 1강2교시 부분

같은 1교시 '지분'과 섞어서 후기 올리긴 했는데요,
임차인 부분만 다시 정리해 남기고 싶습니다.
꼼꼼히 들은 것만 3번 째 들었는데 이쯤 되니 혼동되던 부분이 조금 정리가 됩니다.
두어번 더 들어야겠습니다.^^



1. "선순위 임차인은 전부 다 받아야 한다."
배당을 받든, 낙찰자가 인수하든 전부 다 받아간다.

2. 임차인의 3대 요건 & 배당순위 ; 혼동되던 부분

일단, 임차인의 3대 요건은 [계약서,점유,전입일]이 있어야 한다는 것인데,
선순위 여부를 따지는 것은 '전입일자',
배당 순위를 따지는 것은 '확정일자' 기준이 된다.

3. 보증금 미상
- 행정복지센터에서 '전입세대 열람'을 뗄 수 있다. ; 경매지와 신분증 지참
- 전입세대 열람에는 보증금도 임차인과 소유주의 관계도 나와있지 않으므로,
채권자(보통 은행)를 찾아가서 40분만 기다리고 버텨라.

"소유권이전청구권 가등기, 선순위 가처분은 소유권 자체를 빼앗길 수 있는 무서운 권리입니다."
단, 이름만 소유권이전청구권가등기이고 실제 담보 가등기 인 경우도 있습니다. 특수물건은 이걸 알 수 있습니다.
​진짜와 가짜를 구분하여 진짜 맛있는 갈비살을 발라먹어봅시다.

2023타경3116
누구나 한 번 이상은 생각하는... (돈이 있었더라면...)으로 시작하는 기억인데요,
2차때 부터 보고, 3차때 최저가때 들어 갈 수 있었다면 좋았을 거 같습니다...
​
강의 들어보시면 이게 어떻게 깰 수 있는건가...?를 아실 수 있습니다.
​
​
열심히 임장 다녀서,
부자됩시다.

[경매대마왕. 특수물건반 선순위 전세권 강의 중]

임차인은 계약서, 점유, 전입이지. 등기하지 않습니다.
전세권은 등기합니다.

어느 것이 더 강력한 권리가 될까요?
​
공문서에 기록 (등기) 되는 것이 더 중요한거 아닐까? 라는,
막연한 혹은 애매한 나의 경험과 상식만 믿고 생각 하는 것이
꽤 위험한 생각이란 것도 수업을 들어보면 알게 되죠.
​
전세권과 임차권이 영향을 미치는 범위를 우선으로 생각해야 합니다.

지상권은 '사용을 못하게 만드는 목적'으로 설정 됩니다.
무엇보다 평생보유를 생각 하신다면 무용한 권리가 됩니다.
이것만 기억하고 싶습니다.
​
세금 많이 내세요!

특수물건 2-1강

1.원장님 인트로(그릇을 키워라.)
누구나 돈을 많이 벌고 싶어 하고 성공하고 싶어 한다.
원장님께서 오랜 시간 부동산 업을 하시 다 보니 느낀 점이 사람마다 담는 그릇이 다른 것 같다.
원장님께서 처음 경험한 것이 2기 신도시다.(파주/김포) 보상이 최소 10부터 100억 이상도 많았다. (에쿠스에 삽 넣고 다니시는 분도 봤다. 그분들 중에는 50% 이상이 잘 살지 못한다.)

80억 받을 예정인 어르신이 있었다. 그러나 보상은 1억을 받았다. 자식들이 빚을 많이 져서 빚갑고 1억으로 원룸을 구해 달라고 하셨다.

큰 마인드는 그냥 생기냐? 연습이 필요하다. 그 마인드는 천천히 배우자.
명심할 것은 내가 좋은 부동산을 산다고 부자가 되는 것이 아니다.
나를 성장시키고 내 그릇을 내가 키워야 한다.-무슨 뜻일까?
나이가 든다고 더 성장 되는 것이 아니다.
부자는 서울대에 합격하는 것 보다도 인구가 적다.

이번 강의의 마인드 교육은 소수가 되고 싶나.

1.강 예습

2.본 강의 - 지역권 (선 순위)
1.소유권
2.지역권
3.근저당

2번지는(맹지) 보통 1번지에 작은 길을 낼만큼 토지를 구입 하는 것은 보통 사고자 하는 땅의 금액에 2배에 해당하는 금액을 낸다.

지역권-만약에 유지되는 지역권이 설정되어 있는 1번을 낙찰받을시 우리는 그것을 유지해 줘야 한다.(1번지 동측 21m)이런 식으로 표시.
낙찰받을시 우리는 그곳을 사용하지 못한다.-그것 가만하더라도 가치가 있으면 구입한다.
특징(설정지와 설정받은 토지 등기 모두에 표시) 요역지 지역권이 있는 물건은 더 관심을 가져라.
주의사항-요역지를 낙찰받았으나 승역지 주인이 너는 전 계약자가 아니라고 사용을 방해하는경우도.-이럴게 하면서 합의금을 요구하는 사람도 있으니 주의해야함.
요즘은 건축하기위해서 지자체가 원하는 사용 승낙서를 많이 사용함.


전세권 (선 순위)

전세권은 안전하다?

다가구 주택에 전세권 설정 시 (다가구 101호 전부)라고 전세권 설정을 하지 토지에 까지는 전세권 설정을 하지 않는다. -불안전

순수 단독주택은 전세권 설정 시 건물과 토지에 모두 전세권 설정이 된다. -안전

전세권 설정이 필요한 경우는
최선 우선 외에 차선으로
(계약서는 쓰나 점유 전입이 안되거나 점유 전입을 빼야하는 경우는 전세권을 설정 해야한다)
임차권 등기 명령제도 – 계약기간이 만료되어 이사를 가야하는데 보증금을 주지 않는 경우
-다른 권리의 등기는 임대인과 임차인 서로의 동의가 모두 있어야 하나 계약기간이 끝난 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권 등기명령 신청 후 이사를 갈 수 있다.

기업만은 임대차 보호법 대상이 아니기 때문에 (임대차 계약서/ 전입신고/ 점유/)가 필요없고 전세권 설정만으로 처리한다.


선 순위 전세권 말소 하는 법?

1.경매지 등기부현황에 (선 순위 전세권)이 설정되어 있고 임차인현황에도 전세권자와 같은 명의로 전세금과 보증금이 같은 금액인 것은 같은 금액이므로 신경 쓸 필요 없다.

2.경매지 등기부현황에 (선 순위 전세권)이 설정되어 있고 임차인현황에도 전세권자와 같은 명의로 기재 되었다.
전세권은 순전히 선 순위이기 때문에 배당을 받을수 없다
그러나 임차인현황에 (전입/확정/배당)이 완료되어 있기 때문에 배당신청을 하면 낙찰자는 인수할 것이 없다.-배당받고 나갔기 때문에 등기부현황에서 전세권은 삭제된다.
3.(선 순위 전세권) 자가 전세금을 받기 위해 경매를 신청해도 등기부에서 전세권은 말소된다.

특수물건 2-1강

1.원장님 인트로(그릇을 키워라.)
누구나 돈을 많이 벌고 싶어 하고 성공하고 싶어 한다.
원장님께서 오랜 시간 부동산 업을 하시 다 보니 느낀 점이 사람마다 담는 그릇이 다른 것 같다.
원장님께서 처음 경험한 것이 2기 신도시다.(파주/김포) 보상이 최소 10부터 100억 이상도 많았다. (에쿠스에 삽 넣고 다니시는 분도 봤다. 그분들 중에는 50% 이상이 잘 살지 못한다.)

80억 받을 예정인 어르신이 있었다. 그러나 보상은 1억을 받았다. 자식들이 빚을 많이 져서 빚갑고 1억으로 원룸을 구해 달라고 하셨다.

큰 마인드는 그냥 생기냐? 연습이 필요하다. 그 마인드는 천천히 배우자.
명심할 것은 내가 좋은 부동산을 산다고 부자가 되는 것이 아니다.
나를 성장시키고 내 그릇을 내가 키워야 한다.-무슨 뜻일까?
나이가 든다고 더 성장 되는 것이 아니다.
부자는 서울대에 합격하는 것 보다도 인구가 적다.

이번 강의의 마인드 교육은 소수가 되고 싶나.

원장님의 열정적인 강의에 우선 감사드립니다.
강의 내용을 제 것이 되도록 될때까지 반복하겠습니다.
항상 건강하시고 행복하십시요.

유치권 강의 정리 및 후기

/ 유치권이 성립되지 않는 케이스들;
- 타인의 물건: 소유자는 유치권 주장이 불가하다.
- 점유 : 경매접수시점 이전부터 점유시작되어야 유치권 성립, 유치권 성립에서 가장 중요한 부분
- 견련관계 : 해당 건에 대한 공사대금이 아닌 경우는 불가
- 지급기한조례 : 공사완성 후 대금지불이 대부분의 공사계약이며 경매개시되면 하던 공사도 중단하므로
- 유치권을 포기하겠다는 특약

- 그 외 : 임차인이 주장하는 경우는 필요비, 유익비 등이 있으나 거의 인정안됨 (임대차계약 시 원상복구조항)


/ 소감
- 전문 유치권자들이 등장한 배경을 과거 명도소송,역경매로 설명해주신 것이 직관적으로 이해된다.
- 점유의 중요성 : 점유를 유지하는 데에는 돈이 든다,
점유 시 유치권 부재소송, 점유 해제 시 유치권 존재소송을 해야하는데
그래서 물건의 금액에 따라 (큰 건) 점유를 푸는 결단?깡?뱃심?이 필요할 수 있겠다.
- 너무 재미있다!

원장님 인트로
신탁물건 임대차 계약: 신탁된 물건은 신탁자가 소유자이므로, 임대차 계약 시 반드시 신탁사와 계약을 해야 한다. 신탁사와 계약하지 않고 전 소유자와 계약하는 것은 유효하지 않다. 신탁된 경매 물건은 등기부등본과 신탁원부를 따로 발급받아 권리 분석을 진행해야 한다.
점유 상황: 경매에서 물건이 점유 중이지만 문만 잠겨 있는 경우도 있다. 과거에는 집행관이 열쇠 수리공을 동행하는 경우도 있었다.

본론: 선수위 임차인 찾기
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 0): 배당 요구 시 미인수.
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 X): 배당 요구가 없으면 인수.
말소기준등기 이전 (전입 0 / 확정 X): 배당 요구가 없으면 인수되며, 확정일자와 배당 요구 중 하나라도 없으면 인수된다.
말소기준등기와 전입일자가 같을 경우: 말소기준등기인 근저당이 우선이므로 말소된다.
말소기준등기 이전 (확정 0 / 전입일자는 근저당 이후): 배당 요구 시 말소.
근저당보다 전입이 빠르나 확정일자가 늦을 경우: 배당 요구 시 인수될 수 있으며, 잔액이 있으면 배당받고 미인수 상태로 명도 가능.
근저당보다 전입일자가 빠르고 확정일자와 배당 요구가 없을 경우: 인수해야 함.
소유자와 임차인이 다를 경우: 보증금이 미상일 때, 임차인이 소유자의 가족인 경우에도 조사를 해야 한다. 보통 은행은 근저당 설정 전에 보증금을 지불한 임차인이 있으면 근저당을 설정하지 않는다.
근저당보다 전입일자가 빠르나 소유자가 변경된 경우: 전입 신고 날짜가 유지되면 말소 가능.
경매로 인한 소유권 이전과 근저당이 같은 날일 경우: 임차인 현황과 사업자 등록을 확인해야 함.
소유자의 부인이 선수위 임차인일 경우: 임차인 권리 신고와 전세보증금을 위자료로 대체한다는 임대차계약서는 신뢰할 수 없음.
미상 임차인 조사 요령
다가구 주택의 경우 다른 임차인의 정보를 통해 조사 가능.
은행에서는 때때로 정보를 공개하지 않으나, 낙찰 후 대출 신청 시 신분증과 연락처를 남기면 정보를 얻을 수 있음.

지분 경매 강의
지분 경매 시세: 지분은 시세의 50%로 낙찰이 가능하다. 예를 들어, 시세가 10억인 아파트의 50% 지분은 5억, 이를 입찰 시 2억 5천에 구매 가능.
공유물 분할 청구 소송: 협의되지 않을 경우 소송으로 가며, 지분 낙찰 시 시세의 50%를 기준으로 한다. 소송 시 변호사 비용이 추가되며, 시간이 오래 걸린다.
임대료 청구: 선순위 임차인이 있을 경우 임대료를 청구하며, 명도 시 일부 금액만 지급하면 된다.
압류와 경매 신청: 상대방 지분의 50%에 압류를 걸고 경매 신청 후 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다.
우선매수신청: 공유자 우선매수 신청은 법원에 따라 한 번만 가능할 수도 있다.

고급 전략
지분 낙찰 후 하자 설정: 내 지분에 하자를 설정하고 경매 신청 후 다시 낙찰받는 방법. 다만, 낙찰이 예상치 못한 저렴한 가격에 이루어질 경우 배당금이 줄어들 수 있음.
시청 후 소감
반복 학습을 통해 내용을 내 것으로 만드는 것이 중요하며, 실제 도전해보는 것이 최고의 학습 방법이라고 생각함.

강의 후기- 특수물건 1강
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작성일2024.10.06. 22:14
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특수물건 1강

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물건지에 감정가는 시세가 아니므로 임장의 중요성을 알고, 시세 파악이 되면 분석하고 입찰을 하는 순서다.

복잡하고, 하자있는, 경쟁자 수가 적은 물건을 싸게 사자.

​

특수물건은 공적장부에 있는 말소기준권리이다.

말소기준권리란?

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기가 있다.

위에 있는 선순위를 다루며, 위에 있으면 인수하는게 원칙이다.

​

[선순위 임차인]

선순위 입차인은 보증금과 계약기간을 보호받는다.

가장 빠른 권리를 가지고 있으며, 대항력을 행사할 수 있다.

다른 권리보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인은 계약, 전입, 점유로 권리가 인정된다.

임차인의 권리는 전입으로 따진다.

선순위 임차인은 보호받아야 하는 임차인이고 대항력이 있다.

이것을 보장해 주는것이 사회적 약자인 임차인을 보호하는 (주택임대차보호법)

특별법으로 다른법보다 우위에 있다.

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원장님께서 강조하시는 마인드...

사람인지라 머리로는 이해가 가도 상황이 닥치면 다시 본래의 모습으로 돌아가는게 본능이라면, 이성적으로 판단하는게 투자의 기본중 기본이다.

다짐을 하고 동기부여 긍정적인 에너지를 받으며 나를 바로 잡을 수 있는 힘을 주신다.

대중과 반대로 접근하자.

꾸준히 끈기있게 할것이다.

긍정적인 마인드로 나도 도전해보려 한다.